池州市2018年第3季度地價(jià)狀況分析報(bào)告

 

第一部分   概述

 

一、監(jiān)測(cè)范圍、區(qū)段、標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)立

1 確定監(jiān)測(cè)范圍

1.1 監(jiān)測(cè)范圍確定依據(jù)

以城市建成區(qū)為主，不突破土地利用總體規(guī)劃紅線范圍。以基準(zhǔn)地價(jià)圖為工作地圖，勾畫(huà)出建成區(qū)、工業(yè)聚集區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)）、工業(yè)禁止區(qū)的范圍，適當(dāng)考慮近期規(guī)劃建設(shè)用地界限進(jìn)行修正，確定監(jiān)測(cè)范圍并落實(shí)上圖。

1.2 監(jiān)測(cè)范圍文字描述

1.2.1 商服用地、居住用地監(jiān)測(cè)范圍四至

東至：棠溪大道、新三路；南至：滬渝高速；西至：秋浦河；北至：秋浦河。

1.2.2 工業(yè)用地監(jiān)測(cè)范圍四至

東至：茅坦路；南至：南外環(huán)、站前區(qū)汽車站；西至：烏十一路；北至：秋浦河、東流路。包括市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、貴池工業(yè)園區(qū)和梅里工業(yè)園區(qū)，扣除昭明大道、清風(fēng)路、清溪河、石城大道所包圍的區(qū)域。

1.3 監(jiān)測(cè)范圍面積

1.3.1 商服用地監(jiān)測(cè)范圍面積

商服用地監(jiān)測(cè)范圍面積為71.43平方公里。

1.3.2 住宅用地監(jiān)測(cè)范圍面積

住宅用地監(jiān)測(cè)范圍面積為71.43平方公里。

1.3.2 工業(yè)用地監(jiān)測(cè)范圍面積

工業(yè)用地監(jiān)測(cè)范圍面積為51.70平方公里。

2 劃分地價(jià)區(qū)段

2.1 劃分原則與依據(jù)

（1）均價(jià)性：同一地價(jià)區(qū)段內(nèi)部地價(jià)水平相近，屬于同一檔次；

（2）均質(zhì)性：同一地價(jià)區(qū)段內(nèi)部土地利用條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境條件等方面相近或一致；

（3）規(guī)模適當(dāng)：各地價(jià)區(qū)段內(nèi)部適當(dāng)，不能過(guò)大；

（4）不重不漏：界限明確，各用途的地價(jià)區(qū)段必須相對(duì)獨(dú)立完整覆蓋監(jiān)測(cè)范圍

2.2 劃分地價(jià)區(qū)段

2.2.1 商服地價(jià)區(qū)段數(shù)量、分布及區(qū)段典型特征

商服地價(jià)區(qū)段數(shù)為10個(gè)，監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)地價(jià)水平相近、規(guī)劃條件相當(dāng)、用途相同的為同一地價(jià)區(qū)段且每一區(qū)段閉合連片。

2.2.2 居住地價(jià)區(qū)段數(shù)量、分布及區(qū)段典型特征

居住地價(jià)區(qū)段數(shù)為9個(gè)，監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)地價(jià)水平相近、規(guī)劃條件相當(dāng)?shù)臑橥坏貎r(jià)區(qū)段且每一區(qū)段閉合連片。

2.2.3 商服地價(jià)區(qū)段數(shù)量、分布及區(qū)段典型特征

工業(yè)地價(jià)區(qū)段數(shù)為5個(gè)，監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)地價(jià)水平相近、規(guī)劃條件相當(dāng)、有一定聚集度的為同一地價(jià)區(qū)段且每一區(qū)段閉合連片。

3 布設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地

3.1 布設(shè)原則

（1）標(biāo)準(zhǔn)宗地需具有代表性、確定性、穩(wěn)定性和易標(biāo)識(shí)性；

（2）標(biāo)準(zhǔn)宗地設(shè)立必須以地價(jià)區(qū)段為基礎(chǔ)，并在地價(jià)區(qū)段內(nèi)均勻分布；

3.2 標(biāo)準(zhǔn)宗地?cái)?shù)量與分布

3.2.1 商服標(biāo)準(zhǔn)宗地?cái)?shù)量與分布

商服共25個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地，在每個(gè)商服地價(jià)區(qū)段內(nèi)均勻分布。

3.2.2 居住標(biāo)準(zhǔn)宗地?cái)?shù)量與分布

居住共27個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地，在每個(gè)居住地價(jià)區(qū)段內(nèi)均勻分布。

3.2.3 工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地?cái)?shù)量與分布

工業(yè)共12個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地，在每個(gè)工業(yè)地價(jià)區(qū)段內(nèi)均勻分布。

 

二、地價(jià)內(nèi)涵的說(shuō)明

池州市城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系中的地價(jià)是指在一定基準(zhǔn)日、設(shè)定用途、設(shè)定土地利用狀況為城市平均容積率、設(shè)定土地使用權(quán)年限為法定最高年限、設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為城市平均土地開(kāi)發(fā)程度條件下的國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。

1. 基期:根據(jù)《安徽省重點(diǎn)省城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)指南》，池州市城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)確定基期為2006年12月31日。

2．基準(zhǔn)日：根據(jù)《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》（TD/T 1009-2007）中“季度監(jiān)測(cè)地價(jià)基準(zhǔn)日分別為每個(gè)季度的最后一日”，則2018年第3季度基準(zhǔn)日為2018年9月30日。

3. 設(shè)定用途：根據(jù)市場(chǎng)交易樣點(diǎn)和地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)宗地的實(shí)際土地使用情況和《國(guó)有土地使用證》的登記用途，對(duì)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)宗地的用途按商業(yè)、居住、工業(yè)三種用地類型進(jìn)行設(shè)定。

4. 設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度：根據(jù)《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》（TD/T 1009-2007）城區(qū)商業(yè)、居住、工業(yè)用地各級(jí)別土地開(kāi)發(fā)程度統(tǒng)一設(shè)定為“六通一平”，即宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通氣、通訊及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。

5. 設(shè)定土地使用權(quán)年限：法定最高出讓年限，即商業(yè)用途40年、居住用途70年、工業(yè)用途50年。

6. 設(shè)定的容積率狀況：根據(jù)《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》（TD/T 1009-2007）中“各類別地價(jià)的內(nèi)涵應(yīng)與城市基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵一致”，參照《池州市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》（2014）此次容積率設(shè)定參照下表

表1  容積率設(shè)定對(duì)照一覽表

土地級(jí)別	商業(yè)用地	住宅用地	工業(yè)用地
一	1.6	1.8	1.0
二	1.5	1.5	1.0
三	1.3	1.3	1.0
四	1.1	1.0	/

 

三、2018年3季度池州市城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果

2018年，池州市對(duì)城區(qū)規(guī)劃區(qū)共約71.43平方公里范圍內(nèi)的土地進(jìn)行城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。本次監(jiān)測(cè)共設(shè)立了64個(gè)監(jiān)測(cè)樣點(diǎn)，劃分了24個(gè)地價(jià)區(qū)段，并按照《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》的要求,收集了所有樣點(diǎn)的相關(guān)地籍資料、圖片資料。根據(jù)收集的資料對(duì)池州市城市地價(jià)水平及地價(jià)變化進(jìn)行了分析、計(jì)算，結(jié)果顯示：受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，2018年3季度池州市城市地價(jià)總體漲幅相對(duì)平穩(wěn)，相比2018年2季度，商業(yè)、居住、工業(yè)用地地價(jià)漲幅分別為0.12%、0.56%、0。

 

 

第二部分   分析報(bào)告

 

一、整體地價(jià)水平與整體變化趨勢(shì)

池州市2018年3季度城市整體地價(jià)水平較2018年2季度略有增長(zhǎng)，以2006年為基期，綜合地價(jià)指數(shù)為170。

二、不同用途地價(jià)水平與變化趨勢(shì)

2018年3季度，住宅地價(jià)增長(zhǎng)率最高，商業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率次之，工業(yè)地價(jià)維持穩(wěn)定。

1、商業(yè)地價(jià)水平及變化趨勢(shì)

2018年3季度，商業(yè)地價(jià)水平值為2487元/平方米，比2018年2季度增長(zhǎng)了3元/平方米，增長(zhǎng)率為0.12%，以2006年為基期，商業(yè)地價(jià)指數(shù)為169。

2、居住地價(jià)水平及變化趨勢(shì)

2018年3季度，居住地價(jià)水平值為1614元/平方米，比2018年2季度增長(zhǎng)了9元/平方米，增長(zhǎng)率為0.56%，以2006年為基期，居住地價(jià)指數(shù)為180。

3、工業(yè)地價(jià)水平及變化趨勢(shì)

2018年3季度，工業(yè)地價(jià)水平值為為160元/平方米，與2018年2季度持平，增長(zhǎng)率為0，以2006年為基期，工業(yè)地價(jià)指數(shù)為115。

商業(yè)、居住、工業(yè)地價(jià)水平呈階梯狀排列，商業(yè)地價(jià)最高，居住地價(jià)次之，工業(yè)地價(jià)最低，水平值之比為1:0.65:0.06。

 

 

 2006年至2018年3季度池州市地價(jià)水平狀況如下圖：

2006年至2018年3季度池州市地價(jià)指數(shù)如下圖：

表3-1  池州市地價(jià)指數(shù)狀況一覽表

 

年份	綜合	商業(yè)	居住	工業(yè)
2006年	100	100	100	100
2007年	106	106	107	103
2008年	112	112	112	107
2009年	120	120	121	108
2010年	133	132	138	109
2011年	141	143	145	109
2012年	150	152	155	111
2013年	160	161	168	114
2014年	162	162	169	114
2015年	163	163	171	114
2016年	165	164	173	114
2017年	169	168	179	115
2018年1季度	170	168	180	115
2018年2季度	171	169	181	115
2018年3季度	171	169	182	115