池州市2018年第1季度地價狀況分析報告

 

第一部分   概述

 

一、監(jiān)測范圍、區(qū)段、標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)立

1 確定監(jiān)測范圍

1.1 監(jiān)測范圍確定依據(jù)

以城市建成區(qū)為主，不突破土地利用總體規(guī)劃紅線范圍。以基準(zhǔn)地價圖為工作地圖，勾畫出建成區(qū)、工業(yè)聚集區(qū)（開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)）、工業(yè)禁止區(qū)的范圍，適當(dāng)考慮近期規(guī)劃建設(shè)用地界限進(jìn)行修正，確定監(jiān)測范圍并落實上圖。

1.2 監(jiān)測范圍文字描述

1.2.1 商服用地、居住用地監(jiān)測范圍四至

東至：棠溪大道、新三路；南至：滬渝高速；西至：秋浦河；北至：秋浦河。

1.2.2 工業(yè)用地監(jiān)測范圍四至

東至：茅坦路；南至：南外環(huán)、站前區(qū)汽車站；西至：烏十一路；北至：秋浦河、東流路。包括市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、貴池工業(yè)園區(qū)和梅里工業(yè)園區(qū)，扣除昭明大道、清風(fēng)路、清溪河、石城大道所包圍的區(qū)域。

1.3 監(jiān)測范圍面積

1.3.1 商服用地監(jiān)測范圍面積

商服用地監(jiān)測范圍面積為71.43平方公里。

1.3.2 住宅用地監(jiān)測范圍面積

住宅用地監(jiān)測范圍面積為71.43平方公里。

1.3.2 工業(yè)用地監(jiān)測范圍面積

工業(yè)用地監(jiān)測范圍面積為51.70平方公里。

2 劃分地價區(qū)段

2.1 劃分原則與依據(jù)

（1）均價性：同一地價區(qū)段內(nèi)部地價水平相近，屬于同一檔次；

（2）均質(zhì)性：同一地價區(qū)段內(nèi)部土地利用條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境條件等方面相近或一致；

（3）規(guī)模適當(dāng)：各地價區(qū)段內(nèi)部適當(dāng)，不能過大；

（4）不重不漏：界限明確，各用途的地價區(qū)段必須相對獨立完整覆蓋監(jiān)測范圍

2.2 劃分地價區(qū)段

2.2.1 商服地價區(qū)段數(shù)量、分布及區(qū)段典型特征

商服地價區(qū)段數(shù)為10個，監(jiān)測范圍內(nèi)地價水平相近、規(guī)劃條件相當(dāng)、用途相同的為同一地價區(qū)段且每一區(qū)段閉合連片。

2.2.2 居住地價區(qū)段數(shù)量、分布及區(qū)段典型特征

居住地價區(qū)段數(shù)為9個，監(jiān)測范圍內(nèi)地價水平相近、規(guī)劃條件相當(dāng)?shù)臑橥坏貎r區(qū)段且每一區(qū)段閉合連片。

2.2.3 商服地價區(qū)段數(shù)量、分布及區(qū)段典型特征

工業(yè)地價區(qū)段數(shù)為5個，監(jiān)測范圍內(nèi)地價水平相近、規(guī)劃條件相當(dāng)、有一定聚集度的為同一地價區(qū)段且每一區(qū)段閉合連片。

3 布設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地

3.1 布設(shè)原則

（1）標(biāo)準(zhǔn)宗地需具有代表性、確定性、穩(wěn)定性和易標(biāo)識性；

（2）標(biāo)準(zhǔn)宗地設(shè)立必須以地價區(qū)段為基礎(chǔ)，并在地價區(qū)段內(nèi)均勻分布；

3.2 標(biāo)準(zhǔn)宗地數(shù)量與分布

3.2.1 商服標(biāo)準(zhǔn)宗地數(shù)量與分布

商服共25個標(biāo)準(zhǔn)宗地，在每個商服地價區(qū)段內(nèi)均勻分布。

3.2.2 居住標(biāo)準(zhǔn)宗地數(shù)量與分布

居住共27個標(biāo)準(zhǔn)宗地，在每個居住地價區(qū)段內(nèi)均勻分布。

3.2.3 工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地數(shù)量與分布

工業(yè)共12個標(biāo)準(zhǔn)宗地，在每個工業(yè)地價區(qū)段內(nèi)均勻分布。

 

二、地價內(nèi)涵的說明

池州市城市地價動態(tài)監(jiān)測體系中的地價是指在一定基準(zhǔn)日、設(shè)定用途、設(shè)定土地利用狀況為城市平均容積率、設(shè)定土地使用權(quán)年限為法定最高年限、設(shè)定土地開發(fā)程度為城市平均土地開發(fā)程度條件下的國有土地使用權(quán)市場價格。

1. 基期:根據(jù)《安徽省重點省城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)指南》，池州市城區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測確定基期為2006年12月31日。

2．基準(zhǔn)日：根據(jù)《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》（TD/T 1009-2007）中“季度監(jiān)測地價基準(zhǔn)日分別為每個季度的最后一日”，則2018年第1季度基準(zhǔn)日為2018年3月31日。

3. 設(shè)定用途：根據(jù)市場交易樣點和地價標(biāo)準(zhǔn)宗地的實際土地使用情況和《國有土地使用證》的登記用途，對地價標(biāo)準(zhǔn)宗地的用途按商業(yè)、居住、工業(yè)三種用地類型進(jìn)行設(shè)定。
4. 設(shè)定的土地開發(fā)程度：根據(jù)《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》（TD/T 1009-2007）城區(qū)商業(yè)、居住、工業(yè)用地各級別土地開發(fā)程度統(tǒng)一設(shè)定為“六通一平”，即宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通氣、通訊及宗地紅線內(nèi)場地平整。
5. 設(shè)定土地使用權(quán)年限：法定最高出讓年限，即商業(yè)用途40年、居住用途70年、工業(yè)用途50年。
6. 設(shè)定的容積率狀況：根據(jù)《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》（TD/T 1009-2007）中“各類別地價的內(nèi)涵應(yīng)與城市基準(zhǔn)地價內(nèi)涵一致”，參照《池州市城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告》（2014）此次容積率設(shè)定參照下表

表1  容積率設(shè)定對照一覽表

土地級別	商業(yè)用地	住宅用地	工業(yè)用地
一	1.6	1.8	1.0
二	1.5	1.5	1.0
三	1.3	1.3	1.0
四	1.1	1.0	/

 

三、2018年1季度池州市城市地價動態(tài)監(jiān)測成果

2018年，池州市對城區(qū)規(guī)劃區(qū)共約71.43平方公里范圍內(nèi)的土地進(jìn)行城市地價動態(tài)監(jiān)測。本次監(jiān)測共設(shè)立了64個監(jiān)測樣點，劃分了24個地價區(qū)段，并按照《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》的要求,收集了所有樣點的相關(guān)地籍資料、圖片資料。根據(jù)收集的資料對池州市城市地價水平及地價變化進(jìn)行了分析、計算，結(jié)果顯示：受國家宏觀調(diào)控政策影響，2018年1季度池州市城市地價總體水平有升有降，相比2017年4季度，商業(yè)、居住、工業(yè)用地地價漲幅分別為0.86%、1.54%、0。

 

 

第二部分   分析報告

 

一、整體地價水平與整體變化趨勢

池州市2018年1季度城市整體地價水平較2017年4季度略有增長，以2006年為基期，綜合地價指數(shù)為170。

二、不同用途地價水平與變化趨勢

2018年1季度，住宅地價增長率最高，商業(yè)地價增長率次之，工業(yè)地價維持穩(wěn)定。

1、商業(yè)地價水平及變化趨勢

2018年1季度，商業(yè)地價水平值為2480元/平方米，比2017年4季度增長了4元/平方米，增長率為0.86%，以2006年為基期，商業(yè)地價指數(shù)為168。

2、居住地價水平及變化趨勢

2018年1季度，居住地價水平值為1595元/平方米，比2017年4季度增長了13元/平方米，增長率為1.54%，以2006年為基期，居住地價指數(shù)為180。

3、工業(yè)地價水平及變化趨勢

2018年1季度，工業(yè)地價水平值為為160元/平方米，與2017年4季度持平，增長率為0，以2006年為基期，工業(yè)地價指數(shù)為115。

商業(yè)、居住、工業(yè)地價水平呈階梯狀排列，商業(yè)地價最高，居住地價次之，工業(yè)地價最低，水平值之比為1:0.64:0.06。

 

 

2006年至2018年1季度池州市地價水平狀況如下圖：

   

 

2006年至2018年1季度池州市地價指數(shù)如下圖：

表3-1  池州市地價指數(shù)狀況一覽表

年份	綜合	商業(yè)	居住	工業(yè)
2006年	100	100	100	100
2007年	106	106	107	103
2008年	112	112	112	107
2009年	120	120	121	108
2010年	133	132	138	109
2011年	141	143	145	109
2012年	150	152	155	111
2013年	160	161	168	114
2014年	162	162	169	114
2015年	163	163	171	114
2016年	165	164	173	114
2017年	169	168	179	115
2018年1季度	170	168	180	115